역전세 뜻과 대처하는 법

역전세난이란 전세가격이 하락하면서 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 현상을 말합니다. 다시 말해, 매매가가 전세가보다 낮아지는 현상입니다. 최근 서울 아파트입주물량 증가 등으로 인해 일부 지역에서는 이미 역전세난이 발생하고 있다고 합니다. 이처럼 최근 부동산 시장에서는 매매가와 전세가 모두 하락세를 보이고 있고, 이로 인해 많은 사람들이 어려움을 겪고 있습니다.

 

 

특히나 이러한 상황 속에서 갭투자(매매-전세 차액만으로 투자)를 했던 집주인들은 더욱 큰 타격을 받고 있는데요, 그렇다면 과연 우리는 이 위기를 어떻게 극복해야 할까요?

 

집주인에게 무슨 일이 생긴 거죠?

최근 몇 년간 집값 상승률이 둔화되면서 기존 주택 보유자 중 일부는 시세차익을 목적으로 대출을 받아 무리하게 아파트를 구입했습니다. 하지만 경기침체 등으로 인해서 수요가 감소했고, 공급물량 증가로 인한 미분양 사태 및 입주 물량 과잉현상이 나타나면서 자연스럽게 전셋값이 하락하였습니다. 

이렇게 되면 임차인 입장에서는 보증금을 돌려받기 어려워지기 때문에 계약기간 만료 후 이사를 가지 못하게 됩니다. 또한 새로운 세입자를 구하더라도  낮아진 금액만큼 손해를 보게 되고, 심지어 다음 세입자를 구하지 못하면 돈을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

 

그럼 어떻게 해야 하나요?

우선 임대인과 임차인 간 합의를 통해서 원만하게 해결하는 것이 가장 좋습니다. 만약 원만한 합의가 이루어지지 않는다면 소송을 진행해야 하는데, 이때 임대차보증금 반환소송을 제기하면 됩니다. 

다만 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸리기 때문에 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 그리고 경매를 신청하거나 지급명령신청을 하는 방법도 있습니다. 

그러나 이미 깡통주택 상태라면 경매가 진행되더라도 낙찰금액이 낮아져서 채권자가 배당받을 금액이 없을 수도 있으니 주의해야 합니다.

 

집주인이 계약만료 후 돈을 못준다고 하면 어떡하죠?

가장 먼저 해야 할 일은 내용증명을 보내는 일입니다. 내용증명 자체로는 법적 효력이 없지만 추후 소송 시 증거자료로 활용될 수 있고 심리적 압박감을 줄 수 있거든요.

만약 임대인이 연락두절이라면 임차권등기명령신청을 하는 것도 방법입니다. 다만 신청 시 2주 이상 소요되고 등기부등본에 기재되기 때문에 시간과 노력이 많이 듭니다. 따라서 되도록이면 원만하게 해결하는 것이 좋습니다.

 

임차보증금 반환소송 진행하면 얼마나 걸리나요?

보통 6개월 ~ 1년 정도 걸린다고 보시면 됩니다. 하지만 판결 이후 강제집행까지는 1년 이상 걸릴 수 있으니 미리미리 준비하시는 게 좋습니다.

 

변호사 선임비용은 얼마인가요?

상황에 따라 다르지만 최소 300만 원(부가세 별도) 이상 든다고 보시면 됩니다. 변호사마다 금액 차이가 크니 여러 군데 상담받아보시는 걸 추천드립니다.

 

그렇다면 정부는 어떤 대책을 마련했나요?

정부는 우선 '깡통전세'로부터 세입자를 보호하기 위해 HUG의 전세보증금반환보증제도 가입조건을 완화시켰습니다. 즉, 이전에는 9억 원 이하의 주택에만 적용되던 제도였지만 이제는 5억 원 이하(수도권 7억 이하, 수도권 이외 지역 5억 이하)의 주택까지도 확대되었습니다.

그 외 각종 대책을 마련하여 고군분투하고 있지만 안타깝게도 여전히 세입자들에게는 그다지 피부로 와닿지 않고 있는 실정입니다. 최근 들어 전세사기가 많이 터지다 보니 기관에서도 전세보증보험 가입을 거절한다는 소식도 있습니다. 참 걱정입니다.

 

어떻게 하면 좋을까요?

임대차계약 만료시점에 맞춰 이사 갈 곳을 알아보는 건 당연하지만 현재 거주 중인 주택의 시세 및 대출가능여부등을 사전에 꼼꼼히 체크해서 피해를 입지 않도록 주의하셔야 합니다.

 

세입자로서는 일단 자신의 권리를 지키기 위해 노력해야 합니다. 먼저 임대차계약 시 등기부등본을 열람하여 근저당 설정여부를 확인하여야 하며, 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다. (요즘은 확정일자 받으러 행정복지센터에 가면 확정일자부터 전입신고, 전월세신고까지 한 번에 다 됩니다.)

 

그리고 만약 경매절차가 진행될 경우 배당요구 종기일 내에 배당신청을 해야 합니다. 하지만 이것만으로는 부족합니다. 왜냐하면 선순위 채권액이 너무 많아 전액 회수가 불가능하다면 나머지 금액은 낙찰자로부터 받아야 하기 때문입니다. 따라서 미리미리 준비해 두거나 전문가와 상담 후 대비책을 강구해야만 피해를 최소한으로 줄일 수 있습니다.

 

경제상황이 안 좋아지면서 여러 가지 일들이 생기고 있습니다. 이럴 때일수록 나 스스로 조심하고 일이 생기기 전에 반드시 확인 또 확인을 해야 하며 최대한 빨리 전문가의 도움을 받아야 할 것입니다. 

항상 일이 터지기 전에 전문가에게 물어보고 하는 것은 좋은 습관인 것 같습니다.

 

 

감사합니다.